土地の評価について
- ① 評価方法は？
- 評価方法には路線価方式と倍率方式があります。どちらの方式を適用するかは、国税庁のホームページから「路線価図・評価倍率表」にて調べることができます。
- ② 路線価方式とは？
- 路線価方式による土地の評価方法 ⇒ 路線価×面積（※）
路線価とは、道路に面している土地１㎡あたりの価額をいいます。路線価は、毎年７月初旬にその年１/１時点の価額として、国税庁より公表されており、国税庁のホームページ・全国の税務署（国税局）でいつでも確認可能です。
（※）・・・実際には、土地の形状や特殊要因により一定の評価増減が加えられます。 - ③ 倍率方式とは？
- 倍率方式による土地の評価方法 ⇒ 固定資産税評価額×倍率
固定資産税評価額は、毎年４～６月頃に都税事務所、市役所等から固定資産税の納税通知書と一緒に送付される固定資産の「評価明細書」等で確認する事ができます。倍率は、路線価図とともに毎年７月初旬に国税庁から公表される「評価倍率表」で確認します。 - ④ 土地の利用形態の違いは加味されますか？
- 土地の利用形態として、自宅の敷地であったり、貸家の敷地であったり、貸地であったり、借地であったりと、他にも様々な形態が考えられます。当然、土地の評価においては、そういった利用形態の違いを斟酌して評価を行うように定められています。以下、具体例を列挙します。
具体例：
| 自用地 | 上記①又は②の金額そのものがその土地の評価額となります。 自宅敷地、青空駐車場、空地などが該当します。 |
|---|---|
| 借地権 | 自用地価額×借家権割合 家屋の所有を目的として賃借している土地に関する権利です。 借地人は土地の所有者ではありませんが、借地人は借地借家法により強く保護されており、財産価値を有するため評価の対象とされます。 ※ 借家権割合は、上述の路線価図・評価倍率表に記載されています。 |
| 貸宅地 | 自用地価額―借地権相当額 借地権が設定されているいわゆる貸地です。地主はその土地の所有者ですが、貸宅地は自用地に比して著しくその土地の利用が制限されます。 |
| 貸家建付地 | 自用地価額×（１－借地権割合×借家権割合） 地主が貸家を建てている場合のその敷地を言います。 地主が建てるアパートや賃貸ビルの敷地が貸家建付地に該当します。土地も家屋も地主の所有ですが、借家人が入居しているため、 土地の利用はいくぶんか制限され、借家人の立退きに際し、立退料が必要なことも考えられます。 ※ 借家権割合は、東京国税局管内では一律３０％です。 |
| 使用貸借により貸し付けている土地・借り受けている土地 | 地主（今回のケースでは父）→自用地価額 借地人（今回のケースでは子供）→ゼロ 例として、父所有の土地に子供が家を建てる場合、通常であれば、子供は父所有の土地を賃借してその借地の上に家を建てると考えますので、土地の賃借にあたり、権利金や地代の授受を行うのが、土地の賃貸借を行う際の原則です。 しかし、こういった親族間の土地の賃貸借に際し、このような権利金や地代の授受を行うことはないと考えられます、 このような土地の賃貸借を「使用貸借」といい、通常の「賃貸借」とは区別しています。 |
| 私道 | もっぱら特定の者の通行の用に供されている土地 自用地価額×３０％ 不特定多数の者の通行の用に供されている土地 評価額はゼロ |
家屋の評価について
- ① 評価方法は？
- 固定資産税評価額相当額
固定資産税評価額は、土地と同様に、毎年４～６月頃に都税事務所、市役所等から固定資産税の納税通知書と一緒に送付される固定資産の「評価明細書」等で確認する事ができます。 - ② 家屋の利用形態の違いは加味されますか？
- 家屋の評価においても、自用の家屋やアパート用の家屋など様々な利用形態が考えられます。評価額は、これらの利用形態の違いを斟酌して計算します。
具体例：
| 自用家屋 | 固定資産税評価額相当額 いわゆる自宅のことです。 |
|---|---|
| 貸家・アパート・貸しビル | 固定資産税評価額×（１－借家権割合） 借家人がいることから家屋の利用に制限を受けます。 |
| マンション | 土地は「土地全体の評価額×共有持分割合」、建物は「所有居宅の固定資産税評価額相当額」 マンションの評価額は、土地部分と建物部分に分けて行います。 |
課税価格の計算特例：小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例とは何ですか？
相続財産の中に自宅や事業に使われていた土地等がある場合に、その土地等の評価額の一定割合を減額することができる、納税者の方に大変有利な特例です。
この特例が作られた趣旨は、「相続税の支払いのために、自宅敷地や事業用店舗の敷地などを売却しなければならない」といった状況を防ぎ、最低限の居住・事業の継続を確保することにあります。
具体的には、被相続人等の自宅敷地、事業用宅地、同族会社の事業用宅地、不動産貸付用宅地につき、一定の要件を満たす場合には、一定面積までの評価額について、８０％減額又は５０％減額が認められております。
この特例を受ける際の注意点と致しまして、特例適用により相続税額がゼロになる場合も相続税の申告自体は必要になることが挙げられます。
また、申告期限までに遺産分割が成立していない場合は、原則として適用を受ける事ができないこととなります。
この特例は、統計的に相続財産の約半分を占めるといわれる不動産の評価額を大幅に軽減する規定ですが、適用を受けるためには大変細かい要件がございますので、詳しくは当事務所までお問合せ下さい。
選ばれる理由 | 相続・事業承継・業務紹介 | 事例紹介 | 相続税・贈与税マニュアル | 会社概要
